recent
أخبار ساخنة

ملخص عقود الإيجارات مع المستأجرين وفق معيار IFRS 16

 

https://www.learingifrs.com/2021/03/ifrs-16.html

عقود الإيجارات مع المستأجرين وفق معيار IFRS 16

هذا المعيار قد تم اصدارة بالتحديد في 24 يناير 2016 وتم تطبيقه في 1 يناير 2019 م وهذا المعيار يتبع معالجة محاسبية واحدة لعقود الايجارات عند المستأجرين لذا يتطلب من المؤجرين ان يستمروا في تقسيم الايجارات لنوعين ايجارات تشغيلية وايجارات تمويلية.

كيف نشأت عقود الإيجارات عند المستأجرين وفق معيار IFRS 16؟

قبل هذا المعيار IFRS 16 كان يوجد معيار المحاسبة الدولي IAS 17 الايجارات والذي تم الغاءه واصدار معيار IFRS 16 الايجارات ليحل محله بنفس الاسم المحاسبة عن الايجارات، وفي ظل معيار IAS 17 كانت المعالجة المحاسبية تنقسم لشقين في دفاتر المستأجر leases وفي دفاتر المؤجر lessors وكانت تختلف طبيعة ونوع المعاملة طبقا لنوع التأجير هل هو تأجير تشغيلي او هو تأجير تمويلي.

ما هو التأجير التمويلي؟

التأجير التمويلي: هو ذلك التأجير الذي ينتقل فيه عوائد ومنافع ومخاطر الملكية من الطرف المؤجر الي الطرف المستأجر وكان ينتهي في نهاية عقد التأجير انتقال ملكية الاصل من طرف المؤجر الي طرف المستأجر وفي هذه الحالة فان نوع التأجير هو تأجير تمويلي وبخلاف ذلك هو تأجير تشغيلي.

ما هي المعالجة المحاسبية لعقود الايجار في دفاتر المستأجر وفق للمعيار القديم IAS 17؟

في دفاتر المستأجر وفق للمعيار القديم IAS 17 لو كان هناك تأجير تشغيلي يقوم المستأجر بأثبات مصروف الايجار في دفاتره وفق لأساس الاستحقاق اي المصروف الذي يخص الفترة من الايجارات كمصروف في قائمة الدخل تحت اسم مصروف الايجار، اما إذا كان تأجير تمويلي فانه يقوم بكامل الاعتراف بأصل لديه أي أصل مؤجر تأجير تمويلي في مقابل التزامات تأجير تمويل عن الفترة.

لماذا قام مجلس معايير المحاسبة الدولية IASB بإلغاء معيار IAS 17 ويتم العمل بمعيار IFRS 16؟

لان المعيار القديم IAS 17 كان يتطلب من ضمن بنوده الافصاح عن مبالغ الايجارات التي سوف يتم سدادها في فترات مستقبلية، حيث كان الذي يثبت في قائمة الدخل هو ايجار السنة اي المصروف الذي يخص الفترة، اما لو كان التأجير لمده 3 او 4 سنوات فإنه يتم اثبات ما يخص السنة الحالة فقط كمصروف في قائمة لدخل وباقي المبالغ المتوقع دفعها تحت بند الايجار في الفترات المستقبلية يتم الافصاح عنها، لكي يتم تقديم معلومة تنبئية لمتخذ القرار بالتدفقات النقدية الخارجة خلال الفترات القادمة باعتبار ان هذه المبالغ شبه مؤكدة ان يتم دفعها، فوجد ال IASB ان المبالغ المفصح عنها كتدفق نقدي خارج او كمصروف يتم دفعها في المستقبل وهي مبالغ كبيرة جدا في القوائم المالية وفقا لعمل دراسة تم اعدادها سنه 2016 م ان هذه المبالغ وصلت في الشركات المقيدة 3.2 تريليون دولار وهذا رقم كبير جدا ومن هنا بدأ تفكير الIASB كيف هذا الرقم بهذا الحجم يكون مجرد افصاح وتكون هذه المبالغ فقط من عقود الإيجارات التي تخرج في المستقبل، ولذلك رأى المجلس ان هذه المبالغ لا تصلح ان تكون من ضمن الإفصاح ومن المفترض ان هذا المبلغ يتم تضمينه في صلب القوائم المالية ،مما استدعي الIASB ان يصدر معيار جديد يلغي فيه المعالجة القديمة الخاصة بالمستأجر فبدلا من اثباته كمصروف في حالة التأجير التشغيلي واصل في حالة التأجير التمويلي يقوم بإلغاء هذه المعالجة القديمة تماما ، ويقوم بإعداد معالجة واحدة يتم تطبيقها علي كافة المستأجرين عن طريق اثبات اصل يمثل حق في استخدام الاصل المؤجر في مقابل التزام تأجيري، أي يتم تضمين مبلغ 3.2 تريليون دولار من ضمن القوائم المالية ويكون في صورة التزام تأجيري ويكون في الطرف الثاني اصل ، اذن أصول في مقابل التزامات وكل المستأجرين يعملون بهذه المعالجة في حين انه لا يوجد تعديل يذكر في المعالجة المحاسبية عند المؤجر لان التركيز كله في دفاتر المستأجرين.


ما هي المعالجة المحاسبية في دفاتر المستأجرين وفق معيار IFRS 16؟

ان كافة عقود التأجير يجب ان يتم معالجتها بنفس الطريقة التي ينص عليها المعيار IFRS 16 اي في بداية عقد التأجير او في بداية التعاقد يجب على المستأجر ان يعترف بالتزامات تأجير تمثل الالتزامات والدفعات التي يقوم المستأجر بدفعها، لنفترض انه يتم تأجير مبني بمبلغ 3000 في الشهر، اذن مبلغ التأجير السنوي = 3000 × 12 شهر = 36000 في السنة، لو فرضنا ان العقد لمدة 5 سنوات اذن 36000 × 5 سنوات = 180000 وهذا المبلغ يعتبر التزام تأجيري وهو يمثل ما على المستأجر دفعه خلال فترة التأجير.

ما هو الاعتراف امام الالتزام التأجيري؟

يتم الاعتراف بالأصل التأجيري كأصل في حد ذاته، لكي يتم الاعتراف بحقي في استخدام الأصل المؤجر يتم الاعتراف به من ضمن الأصول في قائمة المركز المالي والذي يمثل الحق في استخدام الأصل الذي تم تأجيره.

كيف يتم قياس الالتزام التأجيري؟

الالتزام التأجيري يتم قياسه بالقيمة الحالية للمبالغ التي سوف يتم دفعها في المستقبل لنفترض مبلغ 180000 التي يتم دفعها في خلال 5 سنوات أي بمعدل 3000 في الشهر يتم التعامل معها بالقيمة الحالة اي يتم حسابهم وفق لمعامل الخصم.

ما هو المقصود بمعامل الخصم؟

المقصود بمعامل الخصم هو ان يتم الاتفاق ما بين المستأجر والمؤجر علي حسب الطرف المتواجد فيه في العقد على معامل خصم وهذا المعامل هو الذي يتم من خلاله حساب القيمة الحالية للالتزام التأجيري.

ما المقصود بالقيمة الحالية للالتزام التأجيري؟

يتمثل هذا التعريف في هل النقود قوتها الشرائية ثابته ام متغيرة بمعني هل سعر صرف العملة الحالية هو سعر صرف العملة بعد سنة او اثنين او أكثر، بالطبع لا وذلك نظرا لانخفاض القوة الشرائية، اذن المبالغ التي يتم الحصول عليها في المستقبل اي مبلغ 100000 فما هي مقدار قيمة القوة الشرائية الحالية لها أي ما هو الشيء الذي قومت بشرائه اليوم بمبلغ 100000 ليكون بعد سنه بنفس القيمة، اذن يتم ضرب المبلغ المستلم في معدل انخفاض القوة الشرائية المتفق عليه والذي يسمي معامل الخصم وهناك طرق كثيرة لتحديده، ويتم الاتفاق بين المؤجر والمستأجر على معامل خصم معين ويكون طبقا لمعدل الفائدة السائدة في السوق او سعر فائدة البنك المركزي او ما الي ذلك، اذن مبلغ 100000 بعد حسابهم بمعامل الخصم القيمة الحالية يكون بمبلغ 80000 في السنة ويتم الاعتراف بالالتزام التأجيري في قائمة الدخل بمبلغ 80000 ، هل معني ذلك ان أقوم بدفع للمؤجر مبلغ 80000؟ بالطبع لا لان بالرغم من المبلغ الذي يتم دفعه للمؤجر 100000 ولكن يتم تسجيل في التزامات التأجير مبلغ 80000، اذن ماذا عن الفرق وهو 20000؟ نظرا لان هناك فرق ما بين المبلغ المدفوع والمبلغ المسجل في الدفاتر المحاسبية اذن يتم الاعتراف به كمصروف في قائمة الدخل، اذن يتم الاعتراف بالالتزامات ويتم زيادة هذه الالتزامات ويتم الاعتراف بها كمصروف في قائمة الدخل أي يتم تكبير معامل الخصم حتى يصل في نهاية الفترة الي مبلغ 100000.

هل يتم احتساب اهلاك للأصل التأجيري؟

نعم يتم حساب له اهلاك لان الأصل التأجيري يعبر عن الحق في استخدام الأصل المؤجر ويمكن اعتباره أصل ويتم حساب له اهلاك وهذا الاهلاك بيكون الاقل ما بين عمر الاستفادة او العمر الانتاجي للأصل وفترة العقد.
لنفترض ان مبني عمره 20 سنه وتم تأجيره لمده 5 سنوات،ذن يتم الاعتراف بإهلاك الاصل التأجيري على فترة العقد 5 سنوات وفي حالة ملكية الاصل المؤجر ويتم نقل الأصل التأجيري الي المستأجر في نهاية العقد في هذه الحالة لا يتم احتساب الاهلاك على فترة العقد ولكن يتم احتساب الاهلاك على فترة الاستفادة من الاصل، 
لنفترض لو تم تأجير مبني لمدة خمسة سنوات وفي نهاية الخمسة سنوات هذا الأصل المؤجر يتم نقل ملكيته لي اذن يتم الاهلاك علي عمر الاصل على 20 سنه وليس الخمسة سنوات.

ما هي الاستثناءات التي يسمح بها معيار IFRS 16؟

هناك شرطين او حالتين يتم من خلالهم الخروج من قصة الاصول والالتزامات وتعتبر معالجة واحدة لكافة عقود الإيجارات سواء كان تشغيلي او تمويلي
1- لو كان عقد الإيجار 12 شهر او اقل
2- لو كان الاصل المؤجر منخفض القيمة
اذن في هذه الحالة يتم الاعتراف بمصروف الايجار مباشرا في قائمة الدخل فيما عدا ذلك كل عقود الايجار يتم الاعتراف بها كأصل تأجيري او التزام تأجيري في قائمة المركز المالي، وهذا الاختيار بيكون على كل عقد تأجيري على حده حتى يتبين لنا هل هذا الأصل مرتفع القيمة او منخفض القيمة.


ما هي طريقة حساب الأصل التأجيري؟

يتم حساب قيمة الحق في استخدام الأصل المؤجر بالخطوات الاتية:

حساب قيمة التزامات التأجير بالقيمة الحالية

يضاف عليها

1-   مبلغ الايجار الذي تم دفعه عند توقيع العقد سواء في صورة مقدم او ما الي ذلك ،لنفترض انه تم تأجير مبني وتم الاتفاق على سداد 5000 مقدم وباقي المبالغ يتم سدادها بمبلغ 5000 في بداية كل شهر، اذن هذا المبلغ لا يدخل في حسبة الالتزام التأجيري ولكن يدخل في حسبة الأصل التأجيري.

2- أي مبالغ تكبدها المستأجر كأتعاب محامي مثلا للحصول على هذا العقد

3- تكلفة تفكيك وإزالة الأصل في نهاية عمره ،وتم توضيح هذه النقطة سابقا في مثال ايجار الحفار في شركات البترول بعد الانتهاء من اعمال الحفر واستخراج البترول يتم تفكيك هذا الأصل مرة اخري وإعادة البيئة البحرية كما كانت عليها من قبل فهذه هي تكلفة تفكيك الأصل

يخصم منها

أي محفزات يقوم المؤجر بدفعها للمستأجر، لنفترض مؤجر يمتلك مول تجاري ويوجد به عدد كبير من المحلات فيقوم المؤجر بإعطاء حوافز على التأجير فمثلا يكون العقد لمدة 5 سنوات ويكون اول 6 شهور في العقد مجانا للمستأجر او يقوم المؤجر بدفع اتعاب مصاريف مكتب خدمات التأجير للمستأجر


متي يتم تطبيق معيار IAS 16 الخاص بالأصول الثابتة على الأصل التأجيري وفق معيار IFRS 16؟

بمجرد دخول الأصل الي أصل تأجيري يطبق عليه معيار IAS 16 الذي ينطبق على الأصول الثابتة، اذن المبلغ النهائي يعامل معاملة الاصل ويتم احتساب اهلاك لهذا الاصل وكذلك خسائر الاضمحلال، لنفترض لو قمت باختيار المعالجة المحاسبية التي يتيحها المعيار IAS 16 والخاصة بنموذج إعادة التقييم، اذن من حقي ان اطبق نموذج إعادة التقييم علي الأصل التأجيري الخاص بي مثله مثل باقي الأصول الأخرى ولا يتم عمل تمييز بين الأصل التأجيري واي اصل اخر داخل المنشأة.

ماذا لو تم تأجير الأصل المؤجر وفق معيار IFRS 16؟

حتى لو تم بتأجير الاصل المؤجر في هذه الحالة لو كان هذا الأصل عقار يكون أصل استثمار عقاري ويتم العمل بالمعيار IAS 40 ويتم التعامل معه بنموذج القيمة العادلة او بنموذج التكلفة، فلو تم تطبيق نموذج القيمة العادلة وكان هناك أرباح او خسائر يتم تحميلها في قائمة الدخل PL ولا يتم احتساب اهلاك لهذا الأصل التأجيري.

ما هي فكرة معيار IFRS 16؟

ان هذا المعيار يوضح في حالة الدخول في أي عقد ايجار يتم احتساب القيمة الايجارية بالكامل خلال سنوات العقد ويتم حسابها وفق معامل خصم اذن هذا يسمي الالتزام التأجيري، ويتم الجمع عليه أي مبالغ تم دفعها في بداية العقد ويتم طرح منه أي محفزات تم الحصول عليها من المؤجر وفي النهاية يعطي قيمة الأصل التأجيري ويتم التعامل معه كأنه أصل وفق معيار IAS 16 ويتم استخدام نماذج التكلفة او إعادة التقييم، ولو تم تأجيره مره اخري وهو كان عقار مثلا ينطبق عليه أصل الاستثمار العقاري IAS 40.


مثال علي معيار IFRS 16

إحدى الشركات دخلت عقد تأجيري لمدة 10 سنوات تبدأ في 1 يناير 2015 لتأجير عقار من شركة اخري وكانت تفاصيل العقد كما يلي:
القيمة الايجارية 50000 في السنة تدفع مقدما في بداية كل سنه، ان الشركة في سبيل الحصول على هذا العقد تكبدت 20000 عباره عن 5000 دفعت كعمولة للوكيل الخاص بالبيع ومبلغ 15000 دفعت كرسوم تسجيل عقد التأجير، هناك محفز حصل عليه المستأجر من المؤجر قام بالتعويض عن المبلغ الذي تم دفعه للوكيل الخاص بالبيع بمبلغ 5000، تم الاتفاق بين المؤجر والمستأجر على معدل خصم 5% وقدرت قيمة المبالغ الكاملة الخاصة بالعقد وفق لمعامل خصم 5% بمبلغ 355391، المطلوب: حساب قيمة الأصل التأجيري والمعالجة المحاسبية له حتي نهاية عام 2016؟

أولا: يقوم المستأجر بحساب قيمة الالتزام التأجيري
وهو المبلغ المعطى في عقد الايجار السنوي 50000 × 10 سنوات = 500000
ويتم حساب هذه القيمة وفق القيمة الحالية بمعامل خصم 5% لكي يعطي هذه القيمة الجاهزة بمبلغ 355391 وهذا الطرف الدائن في العقد

ثانيا: نقوم بحساب قيمة الأصل التأجيري في بداية الفترة 2015/01/01

قيمة الالتزام التأجيري في بداية الفترة

355391

يضاف عليه

 

المبلغ الذي تم دفعه مقدما في بداية التعاقد

50000

المبالغ التي تكبدها المستأجر للحصول على العقد

20000

يخصم منها

 

المحفز الذي حصل عليه المستأجر

(5000)

اذن قيمة الأصل التأجيري في بداية الفترة

420391

اذن يكون القيد كالاتي:

420391 من حــ/ الأصل التأجيري
الي المذكورين
    355391 حــ/ الإلزام التأجيري
     65000 حــ/ النقدية

ملحوظة: مبلغ النقدية 65000 عبارة عن المبلغ المدفوع في بداية السنة مضاف اليه المبلغ الذي تكبده المستأجر مطروح منه مبلغ التحفيز من المؤجر،تم دفع مبلغ 50000 في بداية العقد 10 سنوات اذن باقي من العقد 9 سنوات ويكون قيمة باقي العقد = 9 سنوات × 50000 = 450000

ثالثا: نقوم بحساب قيمة الإلتزام التأجيري في نهاية عام 2015 في 2015/12/31

قيمة الالتزام التأجيري في بداية الفترة

355391

يضاف عليه

 

معامل الخصم 5%

=355391 × 5%

17770

اذن قيمة الإلتزام التأجيري في نهاية عام 2015

373161

ويكون القيد كالاتي:
17770 من حــ/ فائدة معامل الخصم
       17770 الي حــ/ الالتزام التأجيري

رابعا: نقوم بحساب قيمة الإلتزام التأجيري في نهاية عام 2016 في 2016/12/31

الرصيد الافتتاحي للالتزام التأجيري في بداية عام 2016

373161

يخصم منه

 

دفعة الايجار المسددة في بداية عام 2016

(50000)

الرصيد المرحل

323161

يضاف عليه

 

معامل الخصم 5%

=323161 × 5%

16158

اذن قيمة الالتزام التأجيري في نهاية عام 2016

339319


ويكون القيد كالاتي
في حالة السداد
50000 من حــ/ الالتزام التأجيري
        50000 الي حــ/ النقدية
ويكون قيد معامل الخصم
16158 من حــ/ فائدة معامل الخصم
       16158 الي حــ/ الالتزام التأجيري

بالنسبة للأصل التأجيري يكون المعالجة كالاتي 

الرصيد الافتتاحي للالتزام التأجيري في بداية عام 2015

420391

يخصم منه

 

القسط الثابت للإهلاك على 10 سنوات

420391 / 10

(42039)

الرصيد في 31-12-2015

378352

يخصم منه

 

القسط الثابت للإهلاك على 10 سنوات

420391 / 10

(42039)

اذن الرصيد في 31-12-2016

336313


ويتم خصم القسط الثابت للإهلاك حتى يتم الانتهاء من الأصل التأجيري في نهاية فترة الاستفادة ويكون قيمته صفر في نهاية 10 سنوات

وهكذا يتم حساب قيمة الإلتزام التأجير لباقي الأعوام حتى يتم الانتهاء من الالتزام التأجيري

م 

عام

الرصيد في بداية العام

بعد خصم قسط التأجير

50000

معامل خصم 5%

الرصيد في نهاية العام

1

2015

355391

 0

17770

373161

2

2016

373161

323161

16158

339319

3

2017

339319

289319

14466

303785

4

2018

303785

253785

12689

266474

5

2019

266474

216474

10824

227297

6

2020

227297

177297

8865

186162

7

2021

186162

136162

6808

142970

8

2022

142970

92970

4649

97619

9

2023

97619

47619

2381

50000

10

2024

50000

0

0

0

google-playkhamsatmostaqltradent